Acquistare un appartamento da affittare, investire una somma in quote di SCPI o ristrutturare un prestito per liberare liquidità: investire nel settore immobiliare copre realtà molto diverse a seconda della vostra situazione finanziaria e del vostro orizzonte temporale. Prima di parlare di rendimento o fiscalità, è necessario stabilire un quadro chiaro su cosa il vostro patrimonio possa realmente assorbire come sforzo di risparmio e sulle restrizioni normative che gravano oggi sul mercato degli affitti.
Diagnosi energetica e divieti di affitto: il filtro da applicare prima di ogni acquisto locativo
Avete individuato un appartamento antico a buon prezzo in una città media? Prima di calcolare la redditività locativa, verificate la sua etichetta energetica. Gli immobili classificati G sono progressivamente vietati all’affitto, e le classi E seguiranno negli anni a venire, secondo il calendario stabilito dal ministero della Transizione Ecologica.
Vedi anche : Suggerimenti e consigli per trasformare il tuo giardino in un vero angolo di pace
Concretamente, un immobile mal classificato impone lavori di ristrutturazione energetica prima di qualsiasi messa in affitto. Il costo di questi lavori modifica radicalmente il rendimento netto dell’operazione. Un monolocale proposto a un prezzo allettante può diventare un cattivo affare se l’isolamento, il riscaldamento o i serramenti richiedono un investimento significativo.
Questo filtro elimina una parte significativa del patrimonio immobiliare esistente. Per un investitore alle prime armi, ciò significa che è necessario integrare la diagnosi di prestazione energetica (DPE) fin dalla fase di ricerca, non dopo la firma del compromesso. Un immobile classificato D o C, anche leggermente più costoso all’acquisto, genera un flusso di affitti stabile senza rischio di divieti normativi a breve termine.
Ulteriori letture : Idee e consigli per trasformare il tuo interno in uno spazio alla moda e accogliente
Per valutare le soluzioni adatte alla vostra situazione e confrontare le opzioni di finanziamento, potete scoprire il sito Impact Patrimoine che dettaglia le strategie di investimento immobiliare in base a diversi profili di risparmiatori.
Mutuo immobiliare ed effetto leva: come il prestito costruisce il patrimonio
Perché prendere in prestito piuttosto che pagare in contante? Perché il mutuo immobiliare consente di acquisire un bene il cui valore supera di gran lunga il vostro apporto iniziale. Questo è ciò che si chiama l’effetto leva del credito.
Facciamo un esempio semplice. Disponete di un risparmio che investite come apporto. La banca finanzia il resto. Gli affitti percepiti coprono una parte, se non la totalità, della rata mensile. Alla fine del rimborso, possedete un attivo immobiliare finanziato in gran parte dall’inquilino.
Ciò che l’aumento dei tassi cambia nel calcolo
La Banca di Francia e l’Osservatorio del credito segnalano che l’aumento dei tassi ha modificato le scelte tra immobiliare e investimenti finanziari. Un mutuo più costoso riduce meccanicamente la redditività netta di un investimento locativo.
Il tasso del mutuo determina tanto la redditività quanto il prezzo di acquisto. Un bene acquistato al giusto prezzo ma finanziato a un tasso elevato può produrre un rendimento inferiore a un investimento in SCPI o in assicurazione vita. Prima di firmare un’offerta di prestito, confrontate il costo totale del mutuo (interessi + assicurazione) con il reddito locativo netto atteso durante il periodo di detenzione.
SCPI e crowdfunding immobiliare: investire senza gestire un inquilino
Non tutti hanno voglia di cercare un inquilino, gestire gli insoluti o coordinare lavori. Due veicoli consentono di accedere al mercato immobiliare senza gestione diretta.
Le SCPI: quote in un patrimonio immobiliare condiviso
Una società civile di investimento immobiliare (SCPI) raccoglie il risparmio di diversi investitori per acquistare e gestire un portafoglio di beni (uffici, negozi, abitazioni). Ricevete redditi proporzionali alle vostre quote, senza occuparvi della gestione locativa.
- Il ticket d’ingresso rimane accessibile, spesso alcune centinaia di euro per quota, contro diverse decine di migliaia per un acquisto diretto
- La diversificazione è automatica: il vostro investimento è distribuito su più beni e più inquilini, il che limita il rischio di vacanza
- Le spese di gestione e di sottoscrizione riducono il rendimento lordo, quindi è necessario confrontare le performance nette delle spese prima di scegliere una SCPI
Il crowdfunding immobiliare: un ticket ancora più basso
L’Autorità dei mercati finanziari segnala una forte crescita del crowdfunding immobiliare dal 2021. Queste piattaforme consentono di finanziare operazioni di promozione o ristrutturazione con importi ridotti.
Il rischio è diverso da quello di una SCPI: finanziate un progetto specifico, con una durata definita e un rendimento annunciato. Se il promotore incontra difficoltà, il capitale investito può essere parzialmente o totalmente perso. Il crowdfunding immobiliare è adatto a una frazione limitata del vostro risparmio, non alla totalità.
Struttura giuridica di detenzione: SCI, nome proprio o società
State pensando di acquistare in più persone, o desiderate preparare la trasmissione del vostro patrimonio? La struttura giuridica di detenzione ha conseguenze fiscali dirette.
Acquistare a nome proprio è il più semplice: dichiarate i redditi fondiari all’imposta sul reddito. La SCI (società civile immobiliare) consente di detenere un bene in più persone e facilita la trasmissione tramite donazione di quote.
- La SCI soggetta all’imposta sulle società (IS) consente di dedurre l’ammortamento del bene, il che riduce il risultato imponibile nei primi anni, come dettaglia l’Istituto nazionale dei consumi
- La SCI soggetta all’imposta sul reddito (IR) funziona come una detenzione a nome proprio dal punto di vista fiscale, ma facilita la gestione tra soci
- La scelta tra IR e IS dipende dalla vostra strategia: mantenere il bene a lungo (IR spesso preferibile) o rivenderlo a medio termine (IS può essere vantaggioso grazie all’ammortamento)
Il regime fiscale si sceglie al momento della creazione della SCI e condiziona tutta la redditività futura. Modificare questa scelta in corso d’opera è possibile ma costoso. Questa decisione merita un parere professionale prima della firma dello statuto.
Costruire un patrimonio immobiliare non si riduce a trovare il bene giusto al prezzo giusto. Il DPE, il costo reale del mutuo, la scelta del veicolo di investimento e la struttura giuridica formano un insieme di cui ogni elemento modifica la redditività finale. Prendere tempo per stabilire questi quattro parametri prima di investire evita correzioni dolorose tre o cinque anni dopo.