Eine Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten, einen Betrag in Anteile von SCPI zu investieren oder einen Kredit umzustrukturieren, um Liquidität zu schaffen: In Immobilien zu investieren bedeutet je nach finanzieller Situation und Zeithorizont sehr unterschiedliche Realitäten. Bevor man über Rendite oder Besteuerung spricht, muss ein klarer Rahmen festgelegt werden, was Ihr Vermögen tatsächlich an Sparaufwand verkraften kann und welche regulatorischen Einschränkungen derzeit auf dem Mietmarkt lasten.
Energieausweis und Mietverbote: der Filter, den Sie vor jedem Mietkauf anwenden sollten
Haben Sie eine alte Wohnung zu einem guten Preis in einer mittelgroßen Stadt entdeckt? Bevor Sie die Rentabilität der Vermietung berechnen, überprüfen Sie das Energieetikett. Wohnungen der Klasse G sind schrittweise für die Vermietung verboten, und die Klassen E werden in den kommenden Jahren folgen, gemäß dem Zeitplan des Ministeriums für ökologische Transition.
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Konkret erfordert eine schlecht klassifizierte Immobilie energetische Renovierungsarbeiten, bevor sie vermietet werden kann. Die Kosten für diese Arbeiten verändern die Nettorendite der Transaktion radikal. Ein Studio, das zu einem attraktiven Preis angeboten wird, kann zu einem schlechten Geschäft werden, wenn die Isolierung, die Heizung oder die Fenster eine erhebliche Investition erfordern.
Dieser Filter schließt einen erheblichen Teil des alten Bestands aus. Für einen Anfänger-Investor bedeutet dies, dass der Energieausweis (DPE) bereits in der Recherchephase berücksichtigt werden muss, nicht erst nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Eine Immobilie der Klasse D oder C, auch wenn sie beim Kauf etwas teurer ist, generiert einen stabilen Mieteinnahmenfluss ohne kurzfristiges Risiko eines gesetzlichen Verbots.
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Um die geeigneten Strukturen für Ihre Situation zu bewerten und die Finanzierungsoptionen zu vergleichen, können Sie die Website Impact Patrimoine entdecken, die die Strategien für Immobilieninvestitionen je nach verschiedenen Sparprofilen detailliert.
Immobilienkredit und Hebeleffekt: wie das Darlehen Vermögen aufbaut
Warum leihen, anstatt bar zu zahlen? Weil der Immobilienkredit es ermöglicht, eine Immobilie zu erwerben, deren Wert weit über Ihrem ursprünglichen Eigenkapital liegt. Das nennt man den Hebeleffekt des Kredits.
Nehmen wir ein einfaches Beispiel. Sie haben Ersparnisse, die Sie als Eigenkapital einsetzen. Die Bank finanziert den Rest. Die Mieteinnahmen decken einen Teil oder sogar die gesamte monatliche Rate. Am Ende der Rückzahlung besitzen Sie ein Immobilienvermögen, das größtenteils vom Mieter finanziert wurde.
Was der Anstieg der Zinsen im Berechnung ändert
Die Banque de France und das Kreditobservatorium berichten, dass der Anstieg der Zinsen die Entscheidungen zwischen Immobilien und Finanzanlagen verändert hat. Ein teurerer Kredit reduziert mechanisch die Nettorendite einer Mietinvestition.
Der Zinssatz des Kredits bestimmt sowohl die Rentabilität als auch den Kaufpreis. Eine Immobilie, die zu einem guten Preis gekauft, aber zu einem hohen Zinssatz finanziert wird, kann eine geringere Rendite als eine Investition in SCPI oder Lebensversicherung erzielen. Bevor Sie ein Darlehensangebot unterzeichnen, vergleichen Sie die Gesamtkosten des Kredits (Zinsen + Versicherung) mit den erwarteten Nettomieteinnahmen über die Haltedauer.
SCPI und Immobilien-Crowdfunding: investieren ohne einen Mieter zu verwalten
Nicht jeder hat Lust, einen Mieter zu suchen, mit Mietausfällen umzugehen oder Renovierungsarbeiten zu koordinieren. Zwei Vehikel ermöglichen den Zugang zum Immobilienmarkt ohne direkte Verwaltung.
Die SCPI: Anteile an einem gemeinsamen Immobilienbestand
Eine Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) sammelt die Ersparnisse mehrerer Investoren, um ein Portfolio von Immobilien (Büros, Geschäfte, Wohnungen) zu kaufen und zu verwalten. Sie erhalten Einkünfte, die proportional zu Ihren Anteilen sind, ohne sich um die Mietverwaltung kümmern zu müssen.
- Der Einstiegspreis bleibt zugänglich, oft nur einige Hundert Euro pro Anteil, im Vergleich zu mehreren Zehntausend für einen Direktkauf
- Die Diversifizierung erfolgt automatisch: Ihre Investition verteilt sich auf mehrere Immobilien und mehrere Mieter, was das Risiko von Leerständen verringert
- Die Verwaltungs- und Zeichnungsgebühren reduzieren die Bruttorendite, daher sollten die Nettoperformances vor der Auswahl einer SCPI verglichen werden
Immobilien-Crowdfunding: ein noch niedrigerer Einstiegspreis
Die Autorité des Marchés Financiers berichtet von einem starken Wachstum des Immobilien-Crowdfundings seit 2021. Diese Plattformen ermöglichen die Finanzierung von Entwicklungs- oder Renovierungsprojekten mit geringen Beträgen.
Das Risiko unterscheidet sich von dem einer SCPI: Sie finanzieren ein konkretes Projekt mit einer festgelegten Dauer und einer angekündigten Rendite. Wenn der Entwickler Schwierigkeiten hat, kann das investierte Kapital teilweise oder vollständig verloren gehen. Immobilien-Crowdfunding eignet sich nur für einen begrenzten Teil Ihrer Ersparnisse, nicht für das gesamte Kapital.
Rechtliche Struktur des Eigentums: SCI, Eigenname oder Gesellschaft
Planen Sie, gemeinsam zu kaufen, oder möchten Sie die Übertragung Ihres Vermögens vorbereiten? Die rechtliche Struktur des Eigentums hat direkte steuerliche Auswirkungen.
Im Eigenname zu kaufen ist am einfachsten: Sie erklären die Mieteinnahmen in der Einkommensteuer. Die SCI (Société Civile Immobilière) ermöglicht es, eine Immobilie gemeinsam zu besitzen und die Übertragung durch Schenkung von Anteilen zu erleichtern.
- Die SCI unter Körperschaftsteuer (IS) ermöglicht es, die Abschreibung der Immobilie abzuziehen, was das zu versteuernde Ergebnis in den ersten Jahren reduziert, wie das Institut national de la consommation detailliert
- Die SCI unter Einkommensteuer (IR) funktioniert steuerlich wie ein Eigentum im Eigenname, erleichtert jedoch die Verwaltung zwischen den Gesellschaftern
- Die Wahl zwischen IR und IS hängt von Ihrer Strategie ab: die Immobilie lange zu halten (IR oft vorzuziehen) oder sie mittelfristig zu verkaufen (IS kann vorteilhaft sein dank der Abschreibung)
Das Steuersystem wird bei der Gründung der SCI gewählt und bestimmt die gesamte zukünftige Rentabilität. Diese Entscheidung während des Prozesses zu ändern, ist möglich, aber kostspielig. Diese Entscheidung verdient eine professionelle Beratung vor der Unterzeichnung der Statuten.
Ein Immobilienvermögen aufzubauen, beschränkt sich nicht darauf, die richtige Immobilie zum richtigen Preis zu finden. Der DPE, die tatsächlichen Kreditkosten, die Wahl des Investitionsvehikels und die rechtliche Struktur bilden ein Ganzes, dessen jedes Element die endgültige Rentabilität beeinflusst. Sich die Zeit zu nehmen, diese vier Parameter vor der Investition festzulegen, vermeidet schmerzhafte Korrekturen drei oder fünf Jahre später.